Príloha č. 5 k vyhláške č. 490/2004 Z. z.
OSNOVA ZNALECKÉHO POSUDKU PRE ODBOR STAVEBNÍCTVO, ODVETVIE ODHAD HODNOTY NEHNUTEĽNOSTÍ
V posudku sú vyjadrené odborné závery o skutočnostiach, ktoré objasňuje. Posudok sa
vypracúva tak, aby bol preskúmatelný z hľadiska odbornosti a súladu so skutočným stavom
veci. Posudok o všeobecnej hodnote je aj doklad o stave stavieb a nehnuteľností k
rozhodujúcemu termínu.
Posudok sa vypracúva vždy v súlade s predpisom platným pre konkrétny právny úkon,
pre ktorý je posudok podaný.
1. Úloha znalca podľa uznesenia štátneho orgánu alebo objednávky, číslo uznesenia.
2. Dátum vyžiadania posudku alebo dátum uznesenia, objednávky.
3. Dátum, ku ktorému je posudok vypracovaný (rozhodujúci na zistenie stavebnotechnického
stavu).
4. Dátum, ku ktorému sa nehnuteľnosť alebo stavba ohodnocuje.
5. Podklady na vypracovanie posudku, ktoré sa delia na podklady dodané objednávateľom
a podklady získané znalcom.
6. Použitý právny predpis.
7. Ďalšie použité právne predpisy a literatúra.
8. Vlastnícke a evidenčné údaje, najmä identifikácia predmetu posúdenia podľa dokladu
o vlastníctve, ktorý nesmie byť starší ako tri mesiace, s výnimkou dedičského konania.
9. Údaje o obhliadke a zameraní predmetu posúdenia.
10. Osobitné požiadavky objednávateľa.
Ak je znalecký posudok vypracovaný na požiadanie fyzickej osoby alebo právnickej osoby,
obsahuje úvod okrem náležitostí podľa č. 2 až 10 aj právny úkon, na ktorý sa má znalecký
posudok použiť.
1. Všeobecné údaje, ktoré obsahujú najmä
a) výber použitej metódy,
b) porovnanie právnej a technickej dokumentácie stavieb a nehnuteľností so skutočným
stavom, najmä vlastníckych vzťahov a projektovej dokumentácie,
c) vymenovanie jednotlivých stavieb a nehnuteľností v súlade s dokladmi o vlastníctve;
stavby, ktoré sa nezapisujú do katastra nehnuteľností, musia byť identifikované parcelným
číslom pozemku, na ktorom sú postavené,
d) vymenovanie jednotlivých stavieb a nehnuteľností, ktoré nie sú vlastnícky podložené.
2. Stanovenie technickej hodnoty, ktoré obsahuje najmä
a) výpočet východiskovej a technickej hodnoty so stavebnotechnickým popisom každej
stavby a nehnuteľnosti samostatne tak, aby zachytil všetky údaje o hodnotenej nehnuteľnosti,
ktoré majúvýznam pre vlastné ohodnotenie, najmä zatriedenie objektu do číselného
kódu klasifikácie stavieb, preskúmateľný výber rozpočtového ukazovateľa a preskúmateľné
použitie jednotlivých použitých koeficientov a výpočet merných jednotiek,
b) rekapituláciu východiskovej a technickej hodnoty ohodnocovaných stavieb.
3. Stanovenie všeobecnej hodnoty, ktoré obsahuje najmä
a) analýzu polohy nehnuteľnosti,
b) analýzu využitia nehnuteľnosti,
c) analýzu prípadných rizík spojených s využívaním nehnuteľnosti, najmä vecné bremená
a ťarchy.
Pri stanovení všeobecnej hodnoty je potrebné okrem zákonných náležitostí uviesť aj
a) v porovnávacej metóde najmä zdôvodnenie výberu použitej porovnávanej mernej jednotky
a faktorov porovnávania,
b) v kombinovanej metóde najmä zdôvodnenie použitých váh jednotlivých hodnôt zvolenej
metódy výpočtu výnosovej hodnoty a použitých vstupných údajov,
c) vo výnosovej metóde najmä zdôvodnenie úrokovej sadzby a použitých vstupných údajov,
d) v metóde polohovej diferenciácie pri stavbách najmä zdôvodnenie výpočtu koeficientu
polohovej diferenciácie a pri pozemkoch najmä zdôvodnenie východiskovej hodnoty a
použitých koeficientov.
4. V osobitných prípadoch ďalšie časti (napríklad odhad nedostatkov viaznucich na
predmete posúdenia).
1. Odpovede na otázky a úlohy uznesenia alebo žiadateľa posudku.
2. Podrobná rekapitulácia všeobecných hodnôt.
3. Súčet všeobecných hodnôt so zaokrúhlením, ktorý sa uvádza aj slovom.
4. Miesto a dátum vyhotovenia posudku.
5. Odtlačok úradnej pečate znalca.
6. Podpis znalca mimo odtlačku pečate.
Súčet všeobecných hodnôt sa zaokrúhľuje do 1 000 Sk na celé desaťkoruny, nad 1 000
Sk do 10 000 Sk na celé stokoruny, nad 10 000 Sk do 100 000 Sk na celé tisíckoruny,
nad 100 000 Sk na celé desaťtisíckoruny, nad 1 000 000 Sk na celé stotisíckoruny.
1. Kópia uznesenia orgánu, ktorý znalca ustanovil, alebo objednávky, v ktorých bude
vymedzená úloha znalca a právny úkon, na ktorý sa vyžaduje podanie posudku.
2. Aktuálna kópia originálu potvrdeného výpisu zo súboru popisných informácií katastra
nehnuteľností alebo potvrdený výpis z pozemkovej knihy alebo železničnej knihy s identifikáciou
parciel alebo s úradne overeným geometric kým plánom.
3. Kópia aktuálneho a potvrdeného výpisu zo súboru geodetických informácií katastra
nehnuteľností, napríklad kópia katas trál nej mapy.
4. Geometrický plán, ak nehnuteľnosť nieje evidovaná v katastri nehnuteľností.
5. Nákres jednotlivých podlaží stavby, v primeranej mierke s vyznačením rozhodujúcich
rozmerov použitých pri výpočte merných jednotiek vrátane rezov pri objektoch ohodnocovaných
na mernú jednotku m3 alebo kópie príslušnej projektovej dokumentácie s vyznačením nameraných rozmerov.
6. Užívacie povolenie alebo iné doklady o začatí užívania hlavných stavieb a určení
účelu užívania stavieb, alebo preskúmateľne určený vek, ak doklady o začatí užívania
neexistujú.
7. V prípade stanovenia všeobecnej hodnoty bytu alebo nebytového priestoru tvorí prílohu
kúpna zmluva, na ktorej základe bol nadobudnutý.
8. Ak účelom posudku je reštitučný nárok, vyporiadanie bezpodielového vlastníctva
manželov alebo dodatočné dedičské konanie, musí príloha obsahovať všetky doklady,
na ktorých základe bol zistený stavebnotechnický stav jednotlivých súčastí ohodnocovanej
nehnuteľnosti ku dňu rozhodujúcemu na podanie posudku.
9. Záznamy z miestnych šetrení, ak to povaha posudku vyžaduje.
10. Ďalšie doklady potrebné na zabezpečenie preskúmateľnosti posudku, najmä nájomné
zmluvy v ohodnocovanej nehnuteľnosti, nájomné zmluvy z okolitých porovnateľných nehnuteľností,
všeobecné nariadenia miest.
11. Situačný náčrt inžinierskych sietí.
12. Fotodokumentácia, ak bola znalcom vyhotovená alebo vyžiadaná objednávateľom, ktorá
vystihuje stav hlavných stavieb.
Prílohy podľa č. 1 až 8 sú povinnými prílohami posudku. V prípade neexistencie niektorých
z týchto príloh je potrebné inými prílohami alebo zdôvodnením v posudku zabezpečiť
preskúmateľnosť postupu znalca pri vypracovaní posudku.
Obsah znaleckej doložky je uvedený v prílohe č. 4.
Názov titulnej strany doplnenia znie: DOPLNENIE č. .................... znaleckého
posudku č. .../................ Jednotlivé doplnenia sa číslujú samostatne vo vzťahu
k dopĺňanému posudku. K doplneniu sa pripája znalecká doložka s uvedením poradového
čísla úkonu, pod ktorým je úkon zapísaný v denníku.
Názov titulnej strany kópie posudku znie: KÓPIA č. ....................... znaleckého
posudku č. .../.................. Jednotlivé kópie sa číslujú samostatne vo vzťahu
ku kopírovanému posudku. Ku kópii posudku sa pripája znalecká doložka s uvedením poradového
čísla úkonu, pod ktorým je úkon zapísaný v denníku.