Príloha č. 5 k vyhláške č. 490/2004 Z. z.
OSNOVA ZNALECKÉHO POSUDKU PRE ODBOR STAVEBNÍCTVO, ODVETVIE ODHAD HODNOTY NEHNUTEĽNOSTÍ
V posudku sú vyjadrené odborné závery o skutočnostiach, ktoré objasňuje. Posudok sa
vypracúva tak, aby bol preskúmateľný z hľadiska odbornosti a súladu so skutočným stavom
veci. Posudok o všeobecnej hodnote je aj doklad o stave pozemkov a stavieb k rozhodujúcemu
termínu.
Posudok sa vypracúva vždy v súlade s predpisom platným pre konkrétny právny úkon,
pre ktorý je posudok podaný.
1. Úloha znalca podľa uznesenia štátneho orgánu alebo objednávky, číslo uznesenia.
2. Dátum vyžiadania posudku alebo dátum uznesenia, objednávky.
3. Dátum, ku ktorému je posudok vypracovaný (rozhodujúci na zistenie stavebnotechnického
stavu).
4. Dátum, ku ktorému sa nehnuteľnosť alebo stavba ohodnocuje.
5.
Podklady na vypracovanie posudku, ktoré sa delia na podklady dodané zadávateľom a
podklady získané znalcom.
6. Použitý právny predpis.
7. Ďalšie použité právne predpisy a literatúra.
8.
Osobitné požiadavky zadávateľa.
Ak je znalecký posudok vypracovaný na požiadanie fyzickej osoby alebo právnickej osoby,
obsahuje úvod okrem náležitostí podľa č. 2 až 8 aj právny úkon, na ktorý sa má znalecký
posudok použiť.
1.
Všeobecné údaje, ktoré obsahujú najmä
a) výber použitej metódy; najmä zdôvodnenie výberu, podmienky výberu a dôvody vylúčenia
ostatných metód stanovenia všeobecnej hodnoty, informácie o použitých rozpočtových
ukazovateľoch na stanovenie východiskovej hodnoty,
b) vlastnícke a evidenčné údaje, najmä identifikácia predmetu posúdenia podľa dokladu
o vlastníctve; ak je znalecký posudok vypracovaný v súvislosti s výstavbou diaľnic
alebo líniových stavieb, postačuje len identifikácia predmetu posúdenia podľa overeného
geometrického plánu alebo ak tak ustanovuje osobitný predpis4) podľa predbežného geometrického plánu,
c) údaje o obhliadke predmetu posúdenia, najmä dátumy vykonania obhliadky, zamerania
a fotodokumentácie,
d) technická dokumentácia, najmä porovnanie súladu projektovej dokumentácie a stavebnej
dokumentácie so zisteným skutočným stavom,
e) údaje katastra nehnuteľností, najmä porovnanie súladu popisných a geodetických
údajov katastra nehnuteľností so zisteným skutočným stavom,
f) vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb, ktoré sú predmetom ohodnotenia; stavby,
ktoré sa nezapisujú do katastra nehnuteľností, sa identifikujú parcelným číslom pozemku,
na ktorom sú postavené,
g) vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb, ktoré nie sú predmetom ohodnotenia.
2. Stanovenie technickej hodnoty, ktoré obsahuje najmä
a) výpočet východiskovej a technickej hodnoty so stavebnotechnickým popisom každej
stavby a nehnuteľnosti samostatne tak, aby zachytil všetky údaje o hodnotenej nehnuteľnosti,
ktoré majú význam pre vlastné ohodnotenie, najmä zatriedenie objektu do číselného
kódu klasifikácie stavieb, preskúmateľný výber rozpočtového ukazovateľa a preskúmateľné
použitie jednotlivých použitých koeficientov a výpočet merných jednotiek, preskúmateľný
výpočet opotrebovania a technického stavu,
b) rekapituláciu východiskovej a technickej hodnoty ohodnocovaných stavieb.
3. Stanovenie všeobecnej hodnoty, ktoré obsahuje najmä
a) analýzu polohy nehnuteľnosti,
b) analýzu využitia nehnuteľnosti,
c) analýzu prípadných rizík spojených s využívaním nehnuteľnosti, najmä závady viaznuce
na nehnuteľnosti a práva spojené s nehnuteľnosťou.
Pri stanovení všeobecnej hodnoty je potrebné okrem zákonných náležitostí uviesť aj
a) v porovnávacej metóde najmä zdôvodnenie výberu porovnateľných pozemkov a stavieb,
metódy vykonania porovnania a faktorov porovnávania,
b) v kombinovanej metóde najmä zdôvodnenie použitých váh jednotlivých hodnôt,
c) vo výnosovej metóde najmä zdôvodnenie zvolenej metódy výpočtu výnosovej hodnoty,
úrokovej miery a použitých vstupných údajov,
d) v metóde polohovej diferenciácie pri stavbách najmä zdôvodnenie výpočtu koeficientu
polohovej diferenciácie a pri pozemkoch najmä zdôvodnenie východiskovej hodnoty a
použitých koeficientov.
4. V osobitných prípadoch ďalšie časti (napríklad odhad nedostatkov viaznucich na
predmete posúdenia).
1.
Citácia otázok zadávateľa a stručné odpovede na ne.
2.
Rekapitulácia všeobecných hodnôt okrem prípadov, ak je stanovenie všeobecnej hodnoty
len čiastkovou znaleckou úlohou alebo sa všeobecná hodnota stanovuje k rôznym rozhodným
dátumom. V týchto prípadoch je rekapitulácia všeobecných hodnôt súčasťou stanovenia
všeobecnej hodnoty v časti posudok.
3. Súčet všeobecných hodnôt so zaokrúhlením, ktorý sa uvádza aj slovom.
4. Miesto a dátum vyhotovenia posudku.
5.
Odtlačok úradnej pečiatky znalca.
6.
Podpis znalca mimo odtlačku pečiatky.
Súčet všeobecných hodnôt sa zaokrúhľuje do 100 eur na celé eurá, nad 100 eur do 500
eur na celých päť eur, nad 500 eur do 5 000 eur na celých desať eur, nad 5 000 eur
do 100 000 eur na celých sto eur, nad 100 000 eur do 1 000 000 eur na celých tisíc
eur, nad 1 000 000 eur na celých desaťtisíc eur.
1.
Kópia uznesenia orgánu, ktorý znalca ustanovil alebo pribral do konania.
2.
Aktuálna kópia výpisu zo súboru popisných informácií katastra nehnuteľností alebo
potvrdený výpis z pozemkovej alebo železničnej knihy s identifikáciou parciel alebo
s úradne overeným geometrickým plánom; v prípade znaleckého posudku vypracovaného
v súvislosti s výstavbou diaľnic alebo líniových stavieb postačuje príloha podľa štvrtého
bodu; aktuálnou kópiou výpisu zo súboru popisných informácií katastra nehnuteľností
je aj informatívny výpis vytvorený cez verejne prístupný katastrálny portál.
3.
Kópia aktuálneho výpisu zo súboru geodetických informácií katastra nehnuteľností,
napríklad kópia katastrálnej mapy; v prípade znaleckého posudku vypracovaného v súvislosti
s výstavbou diaľnic alebo líniových stavieb postačuje príloha podľa štvrtého bodu;
aktuálnou kópiou výpisu zo súboru geodetických informácií katastra nehnuteľností je
aj informatívny výpis vytvorený cez verejne prístupný katastrálny portál.
4.
Overený geometrický plán, ak nehnuteľnosť, ktorá podlieha evidencii v katastri nehnuteľností,
nie je evidovaná v katastri nehnuteľností alebo ak je znalecký posudok vypracovaný
v súvislosti s výstavbou diaľnic alebo líniových stavieb, ak osobitný predpis neustanovuje,
že postačuje predbežný geometrický plán;
4) overený geometrický plán alebo predbežný geometrický plán môže v odôvodnených prípadoch
tvoriť samostatnú prílohu znaleckého posudku podľa § 17 ods. 6 zákona.
5. Nákres jednotlivých podlaží stavby, v primeranej mierke s vyznačením rozhodujúcich
rozmerov použitých pri výpočte merných jednotiek vrátane rezov pri objektoch ohodnocovaných
na mernú jednotku m3 alebo kópie príslušnej projektovej dokumentácie s vyznačením nameraných rozmerov.
6. Užívacie povolenie alebo iné doklady o začatí užívania hlavných stavieb a určení
účelu užívania stavieb, alebo preskúmateľne určený vek, ak doklady o začatí užívania
neexistujú.
7.
Ak účelom posudku je reštitučný nárok, vyporiadanie bezpodielového vlastníctva manželov
alebo dodatočné dedičské konanie, musí príloha obsahovať všetky doklady, na ktorých
základe bol zistený stavebnotechnický stav jednotlivých súčastí ohodnocovanej nehnuteľnosti
ku dňu rozhodujúcemu na podanie posudku.
8.
Záznamy z miestnych šetrení, ak to povaha posudku vyžaduje.
9.
Ďalšie doklady potrebné na zabezpečenie preskúmateľnosti posudku, najmä nájomné zmluvy
v ohodnocovanej nehnuteľnosti, nájomné zmluvy z okolitých porovnateľných nehnuteľností,
všeobecné nariadenia miest.
10.
Situačný náčrt inžinierskych sietí, ak to povaha posudku vyžaduje.
11.
Fotodokumentácia, najmä hlavných stavieb.